Bérbeadás adózása

Közös tulajdon

Az ingatlanok bérbeadásának adózásában 2018 óta van lehetőség arra, hogy közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadása esetén a jövedelem kiszámításakor bármely tulajdonos nevére szóló számla alapján lehet költséget elszámolni.

A hatásvizsgálat elvégzéséhez tekintsük át röviden, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan-bérbeadás hogyan is valósulhat meg, illetve milyen alapvető adókötelezettségek tapadnak az egyes bérbeadási formákhoz.

Az egyik verzió, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlant csak az egyik tulajdonos adja bérbe. Ez abban nyilvánul meg, hogy a bérleti szerződésen bérbeadóként csak az ő neve szerepel. A személyi jövedelemadó minden adókötelezettsége nála csapódik le.

Ha a bérleti díjat később a tulajdonosok között – ellenszolgáltatás nélkül – felosztja, akkor személyi jövedelemadó tekintetében adómentes ajándékról beszélünk, illeték tekintetében akár felmerülhet az ajándékozási illeték is, figyelemmel a mentességi szabályokra (mentesség egyenes ágbeli rokon esetén, 150 000 forintos szabály, készül-e róla írásos megállapodás).

Több bérbeadó

A másik verzió, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan hasznosítását nem csak az egyik tulajdonos folytatja, azaz a bérbeadás esetén bérbeadói oldalon az összes tulajdonos fel van sorolva.

A személyi jövedelemadó tekintetében a tulajdonostársak tulajdonrészük arányában (vagy külön írott megállapodás esetén a megállapodás szerinti arányban) kapják meg a bevételt.

Rezsiszámlák

A költségszámlákat érintő változás mindkét hasznosítási formára kihatással lesz.

Ha csak egy személy adja bérbe az ingatlant, akkor nem kell törekedni a különféle közművek átírására, ugyanis a költségek közé a tulajdonostárs nevére szóló rezsiszámla is megfelelő lesz.
Sőt nemcsak rezsiszámláról lehet szó, hanem tárgyi eszközről is. Például egy ingatlannak egy magánszemély és annak két gyermeke a tulajdonosa. Akár a gyermek nevére szóló, kisebb értékű hűtő is költségelhető, mivel az egyik tulajdonos nevére szól a számla.

Ha a tulajdonosok közösen kívánják bérbe adni az ingatlant, akkor szintén jól fog jönni a szabály, ugyanis minden tulajdonos a ráeső bevétellel szemben bármelyikük nevére szóló költségszámla alapján szintén arányosan tud költséget elszámolni.

Rezsikérdés 2019-től

Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódó szja-szabályok 2019. január 1-jétől is módosultak, egy egyszerűsítésnek szánt elszámolási lehetőség épült be a szabályozásba.

Ennek a lényege az lenne, hogy ha valaki az ingatlan bérbeadását úgy folytatja, hogy a bérlő nevére nem íratja át a rezsiórákat, hanem a fogyasztást a bérlőtől beszedi, akkor a rezsivel sem a bevételek, sem a költségek között nem kell számolni, és az így maradó bevételi összegre akár alkalmazható a 90%-os jövedelemhányad módszere.

Persze a szabályozásból számos korlátozás is következik, tehát első körben azt döntsük el, hogy van-e lehetőségünk a költségelszámolási lehetőségek közül választani, vagy számunkra az más ok miatt csak egyesélyes.

Ezek a korlátozások tehát a következők:

• Csak akkor működik, ha a bérbeadó nevére szóló rezsiszámla a tényleges fogyasztásról készül, és ezt hárítja tovább a bérlő részére.
• A 2018. évi tényleges fogyasztás 2019. évi továbbhárítására nem alkalmazható.
• Csak rezsitételekre vonatkozik, azaz társasházi közös költségre nem.
• Más önálló tevékenység elszámolási módszerére is figyelemmel kell lenni.

Ebből következően nem alkalmazható az egyszerűsítő szabály, ha:

• a rezsiszámlák a tavalyi évi fogyasztás alapján kerülnek kiszámlázásra, függetlenül attól, hogy a bérlővel a fogyasztásmérők alapján megállapított tényleges fogyasztást számolják el;
• a rezsiszámlák a tavalyi évi fogyasztás alapján kerülnek kiszámlázásra, a bérlővel is így számolnak el, ugyanakkor az éves óraleolvasást követően a különbözettel is elszámol a bérlő és bérbeadó;
• a bérbeadáson kívüli adószámos magánszemélyként (például őstermelő) a tételes költségelszámolást alkalmazza, az azonos adózási módszer szabálya miatt a bérbeadásra nem alkalmazható a 10%-os költséghányad.

Hogyan hat a változás az áfára?

Végezetül még egy fontos dolog a kérdéssel kapcsolatosan: az áfa szabályai semmit nem változtak, azaz az egyszerűsítő szabály érvényesülésétől függetlenül a rezsi továbbhárítását a számlának továbbra is tartalmaznia kell, és a bérleti díjjal azonos áfamértéket veszi fel.

Így előáll az a helyzet, hogy a számlán bevételként tüntetjük fel a rezsit, de az szja-ban nem vesszük figyelembe sem a bevételnél, sem a költségnél. Persze csak akkor, ha ezzel adómegtakarítást érünk el.

Emlékeztetőül a számlakötelezettségről

Még mindig sokszor kérdés, hogy a bérbeadásról kell-e számlát kiállítani. Az adózás rendjéről szóló törvény 16. §-a szerint adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező adózó folytathat, de a 22. § (16) bekezdése értelmében bérbeadás esetén ez nem kötelező, ha a bérbeadási tevékenységre nem választja az áfakötelezettséget és a bérlő nem kér számlát, s nem egyéni vállalkozó magánszemélyről van szó. Ilyenkor az ingatlan tulajdonosa a bérleti szerződés alapján nyilvántarthatja az igazolt bérleti díj bevételeit és a rezsidíjak elszámolásának jogosságát. Ún. számviteli bizonylatot bocsáthat ki. A magánszemély azonosítására ebben az esetben az adóazonosító jele szolgál.

Ha pedig a bérbevevő kéri számla kibocsátását, akkor ennek előfeltétele a NAV-hoz való bejelentkezés, adószám megállapítása céljából. Számlatömböt ugyanis csak adószám birtokában lehet vásárolni.