Bérbeadás adózása

2020. január |Előfizetői cikk |#adó
Figyelem! Ez a tartalom már több mint 90 napos. A benne közölt információk nem feltétlenül felelnek meg az éppen aktuális szabályozásnak.

Közeledik az szja-bevallások határideje. Az ingatlan-bérbeadások esetén sok döntést most kell meghozni, a bevallás benyújtásakor. A 2018. évtől hatályos szabályozás szerint közös tulajdonú ingatlan bérbeadása esetén bármely tulajdonos nevére szóló rezsiszámla költségelhető. De hogyan kezeljük, ha csak egy tulajdonos ad bérbe? Aztán meg itt van a 2019-es módosítás: a rezsit bizonyos esetekben nem kell betenni az elszámolásba. De mikor? És tényleg jobb így?

Közös tulajdon

Az ingatlanok bérbeadásának adózásában 2018 óta van lehetőség arra, hogy közös tulajdonban lévő ingatlan bérbeadása esetén a jövedelem kiszámításakor bármely tulajdonos nevére szóló számla alapján lehet költséget elszámolni.

A hatásvizsgálat elvégzéséhez tekintsük át röviden, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan-bérbeadás hogyan is valósulhat meg, illetve milyen alapvető adókötelezettségek tapadnak az egyes bérbeadási formákhoz.

Az egyik verzió, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlant csak az egyik tulajdonos adja bérbe. Ez abban nyilvánul meg, hogy a bérleti szerződésen bérbeadóként csak az ő neve szerepel. A személyi jövedelemadó minden adókötelezettsége nála csapódik le.

Ha a bérleti díjat később a tulajdonosok között – ellenszolgáltatás nélkül – felosztja, akkor személyi jövedelemadó tekintetében adómentes ajándékról beszélünk, illeték tekintetében akár felmerülhet az ajándékozási illeték is, figyelemmel a mentességi szabályokra (mentesség egyenes ágbeli rokon esetén, 150 000 forintos szabály, készül-e róla írásos megállapodás).

Több bérbeadó

A másik verzió, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlan hasznosítását nem csak az egyik tulajdonos folytatja, azaz a bérbeadás esetén bérbeadói oldalon az összes tulajdonos fel van sorolva.

A személyi jövedelemadó tekintetében a tulajdonostársak tulajdonrészük arányában (vagy külön írott megállapodás esetén a megállapodás szerinti arányban) kapják meg a bevételt.

Rezsiszámlák

A költségszámlákat érintő változás mindkét hasznosítási formára kihatással lesz.

Ha csak egy személy adja bérbe az ingatlant, akkor nem kell törekedni a különféle közművek átírására, ugyanis a költségek közé a tulajdonostárs nevére szóló rezsiszámla is megfelelő lesz.
Sőt nemcsak rezsiszámláról lehet szó, hanem tárgyi eszközről is. Például egy ingatlannak egy magánszemély és annak két gyermeke a tulajdonosa. Akár a gyermek nevére szóló, kisebb értékű hűtő is költségelhető, mivel az egyik tulajdonos nevére szól a számla.

Ha a tulajdonosok közösen kívánják bérbe adni az ingatlant, akkor szintén jól fog jönni a szabály, ugyanis minden tulajdonos a ráeső bevétellel szemben bármelyikük nevére szóló költségszámla alapján szintén arányosan tud költséget elszámolni.

Rezsikérdés 2019-től

Az ingatlan bérbeadásához kapcsolódó szja-szabályok 2019. január 1-jétől is módosultak, egy egyszerűsítésnek szánt elszámolási lehetőség épült be a szabályozásba.

Ennek a lényege az lenne, hogy ha valaki az ingatlan bérbeadását úgy folytatja, hogy a bérlő nevére nem íratja át a rezsiórákat, hanem a fogyasztást a bérlőtől beszedi, akkor a rezsivel sem a bevételek, sem a költségek között nem kell számolni, és az így maradó bevételi összegre akár alkalmazható a 90%-os jövedelemhányad módszere.

Persze a szabályozásból számos korlátozás is következik, tehát első körben azt döntsük el, hogy van-e lehetőségünk a költségelszámolási lehetőségek közül választani, vagy számunkra az más ok miatt csak egyesélyes.

Ezek a korlátozások tehát a következők:

  • Csak akkor működik, ha a bérbeadó nevére szóló rezsiszámla a tényleges fogyasztásról készül, és ezt hárítja tovább a bérlő részére.
  • A 2018. évi tényleges fogyasztás 2019. évi továbbhárítására nem alkalmazható.
  • Csak rezsitételekre vonatkozik, azaz társasházi közös költségre nem.
  • Más önálló tevékenység elszámolási módszerére is figyelemmel kell lenni.

Ebből következően nem alkalmazható az egyszerűsítő szabály, ha:

  • a rezsiszámlák a tavalyi évi fogyasztás alapján kerülnek kiszámlázásra, függetlenül attól, hogy a bérlővel a fogyasztásmérők alapján megállapított tényleges fogyasztást számolják el;
  • a rezsiszámlák a tavalyi évi fogyasztás alapján kerülnek kiszámlázásra, a bérlővel is így számolnak el, ugyanakkor az éves óraleolvasást követően a különbözettel is elszámol a bérlő és bérbeadó;
  • a bérbeadáson kívüli adószámos magánszemélyként (például őstermelő) a tételes költségelszámolást alkalmazza, az azonos adózási módszer szabálya miatt a bérbeadásra nem alkalmazható a 10%-os költséghányad.

Hogyan hat a változás az áfára?

Végezetül még egy fontos dolog a kérdéssel kapcsolatosan: az áfa szabályai semmit nem változtak, azaz az egyszerűsítő szabály érvényesülésétől függetlenül a rezsi továbbhárítását a számlának továbbra is tartalmaznia kell, és a bérleti díjjal azonos áfamértéket veszi fel.

Így előáll az a helyzet, hogy a számlán bevételként tüntetjük fel a rezsit, de az szja-ban nem vesszük figyelembe sem a bevételnél, sem a költségnél. Persze csak akkor, ha ezzel adómegtakarítást érünk el.

Emlékeztetőül a számlakötelezettségről

Még mindig sokszor kérdés, hogy a bérbeadásról kell-e számlát kiállítani. Az adózás rendjéről szóló törvény 16. §-a szerint adóköteles tevékenységet csak adószámmal rendelkező adózó folytathat, de a 22. § (16) bekezdése értelmében bérbeadás esetén ez nem kötelező, ha a bérbeadási tevékenységre nem választja az áfakötelezettséget és a bérlő nem kér számlát, s nem egyéni vállalkozó magánszemélyről van szó. Ilyenkor az ingatlan tulajdonosa a bérleti szerződés alapján nyilvántarthatja az igazolt bérleti díj bevételeit és a rezsidíjak elszámolásának jogosságát. Ún. számviteli bizonylatot bocsáthat ki. A magánszemély azonosítására ebben az esetben az adóazonosító jele szolgál.

Ha pedig a bérbevevő kéri számla kibocsátását, akkor ennek előfeltétele a NAV-hoz való bejelentkezés, adószám megállapítása céljából. Számlatömböt ugyanis csak adószám birtokában lehet vásárolni.

További cikkek

adó
2024. április |Böröczkyné Verebélyi Zsuzsanna

A zárások közepette a klasszikus feladatokra már nem kell felhívni a figyelmet. A helyiadó-bevallások, a tao- vagy kivabevallások nem szoktak elmaradni. A kiskereskedelmi adó bevallása azonban még mindig nem rutin, pedig sokkal több vállalkozást érint, mint gondolnánk.

Érdekel
adóáfa
2024. január |Böröczkyné Verebélyi Zsuzsanna

Ismét egy esettanulmányt dolgozunk fel. Egyéni vállalkozó számláz egy kft.-nek. A kft. pedig egy egyetemnek. Az egyetem felnőttképzési szerződés keretében oktatja a vele szerződő magánszemélyeket. A kérdés az, hogy működik-e kétlépcsős beszámlázó tanár esetén az adómentesség?

Érdekel