Lakásáfa 5%

Kedvezményezetti kör

A sok kérdés egyik fő oka, hogy átlagosan egy személy életében egyszer építkezik, és akkor próbál eligazodni az áfa kérdésében, tehát ez nem olyasmi, mint a személyi jövedelemadó-bevallás, hogy idővel „betanulódik”.

A kedvezményes áfakulcs visszatérésével együtt más nem változott, azaz továbbra is az új társasházi lakások (150 m2) értékesítésének, a családi házak (300 m2) értékesítésének, illetve az ingatlanátadással járó, több munkafázist tartalmazó építési szolgáltatásoknak az ellenértékére alkalmazható ismételten a kedvezményes áfakulcs.

Az építőanyagok ellenértéke, a beszámlázó alvállalkozók teljesítménye továbbra sem került át a kedvező adómérték alá.

Átmeneti rendelkezés

Az új szabályozáshoz is csatlakozik egy távolba mutató átmeneti szabály, illetve egy régebbi átmeneti szabály is bezavarhat a képbe. Az átmeneti szabályokat is figyelembe véve, nézzük meg, hogy mely esetekben jöhet szóba az új adókulcs alkalmazása.

Az adómérték helyes alkalmazása megköveteli az előleg, a részteljesítés, a teljesítés helyes értelmezését. Az áfamérték a teljesítési időpontjához igazodik, amely időpont nem minden esetben esik egybe a pénzügyi teljesítés időpontjával.

Előleg átvételének időpontja – ami az áfamérték meghatározásához szükséges időpont – az a nap, amikor a vállalkozó vagy a lakás értékesítője a pénzt megkapja, banki tranzakció esetén a bankszámláján a jóváírás napja. A 2021. január 1. vagy azt követően kapott, jóváírt előlegre vonatkozik az 5%-os adómérték.

Részteljesítési időpontja az a nap, amikor a kivitelező egy, a felek közötti megállapodás alapján rögzített és a vevő által is elfogadott teljesítési szakasz lezárul, és ehhez egy önálló ellenérték kapcsolódik. Idevágó kérdés, hogy mi van akkor, ha egy kivitelező egy munkafázist 2020 októberében kezdett el és 2021. január 10-én ad át. Mivel a részteljesítés időpontja 2021. január 10., így a tényleges munkavégzés időpontjából függetlenül az említett időszak teljesítménye 2021. januári teljesítési időpontra esik, azaz 5%-os áfamérték vonatkozik rá.

A teljesítés időpontja pedig a kivitelező által vállalt és a vevő által elfogadott munka befejezésének/átadásának a napja. Ha a kivitelező nem kulcsrakészen vállalta a lakás felépítését, akkor az általa vállalt készültségi foknak megfelelően elvégzett munka átadásának a napja a teljesítés időpontja.

Korábbi időszak „javítása”

A kedvező adómérték megjelenésével együtt felmerült az a megoldás is, hogy a korábban adott előlegszámla sztornírozása és visszafizetése mellett a részteljesítés vagy végteljesítés dátumára tevődne a teljes adóztatandó ellenérték. Ha az értékesítő vagy a kivitelező fél személye nem változik, akkor ez azért meredek megoldás. Nincs szó hibás teljesítésről, illetve a vevő valójában nem áll el az ügylettől, tehát a valós tartalom alapján az előlegnek az eredeti adómértékkel kellene adóznia változatlanul. A vevőnek adott esetben ez a megoldás lényeges megtakarítást hozhat, ugyanakkor az értékesítő félnek ez komoly adókockázatot jelent.

Külön probléma szokott lenni az engedély vagy a bejelentés módosítása. Itt a szabály az, hogy ha az építési engedély vagy a bejelentés módosítására úgy kerül sor, hogy ezáltal nem keletkezik új engedély vagy nem tekinthető új bejelentésnek, akkor a módosítás időpontjától függetlenül az eredeti engedélyezési vagy bejelentési időpont alapján kell az áfamértéket meghatározni. Például, ha valaki megvásárol egy építési telket egy a telekhez kapcsolódó építési engedéllyel vagy bejelentéssel, és a vevők az építési engedély vagy a bejelentés módosításával is építtetnének házat, akkor a korábbi tulajdonosok általi engedélyeztetés vagy bejelentés időpontja alapján kell az áfamértéket meghatározni. Az engedély új névre való átírása, illetve bizonyos módosítások nem jelentenek új engedélyt vagy új bejelentést. Ha ennek jelentősége van, akkor előzetesen az önkormányzat építésügyi hatóságánál szükséges érdeklődni.

Telek és felépítmény

Ha a felek úgy szerződnek, hogy a vevő előzetesen megveszi a telket, vagy társasház esetén annak osztatlan közös tulajdonát és utána az eladó mint kivitelező vállalkozási szerződés keretében felépíti a házat vagy a lakást, akkor a telek értékesítése 27%-os áfával fog járni.
A megállapodás szólhat úgy is, hogy a lakást vagy a házat a vevő a telekkel együtt veszi meg mint kész terméket, és nem kötnek a felek külön vállalkozási szerződést a lakás felépítésére. Ebben az esetben a teljes, telekkel együtt számított vételár 5%-os áfamértékű. Még az is belefér, hogy előlegként a telekárral vagy telekhányaddal egyező összeget kér az eladó az építkezés megkezdését megelőzően.

A szerződésben szereplő bruttó vagy nettó ár meghatározásának továbbra is nagy jelentősége van. Ha a szerződés bruttó árat tartalmaz, akkor a vevő attól függetlenül azt köteles az eladó vagy a kivitelező fel megfizetni, hogy az áfamérték időközben lecsökken. A vevőkben ilyenkor felébred az igazságérzet, és ez komoly vitát szokott eredményezni.
Például a felek megegyeznek egy 2020-ban kezdődő lakásépítésre 40 millió forint bruttó összegben. 2021. évre esik az utolsó részteljesítés, melyhez kapcsolódó ellenérték 12 millió 700 ezer forint. Ha nem változott volna az adómérték, akkor a kivitelező 10 millió forint nettó összeget kap. Az új áfamérték mellett nettó 12 095 238 forintot tudhat magáénak. A vevő nem tehet semmit, neki a bruttó ellenértéket kell megfizetnie.

Félbehagyott építkezés

Az építkezésekkel együtt járó életszerű helyzet lehet, hogy a kivitelező a megállapodástól eltérően nem fejezi be az általa vállalt munkát, ami eredhet például a kivitelező pénzügyi gondjaiból vagy a vevőnek vannak olyan minőségi kifogásai, ami miatt a kivitelező kilép a szerződésből és félbehagyja a munkát.
A készültségi foktól vagy akár más szempontoktól függően a vevő vagy egy másik kivitelezőt bíz meg az építkezés befejezésével, vagy több alvállalkozóval szerződik az egyes feladatokra, illetve bizonyos munkákat saját maga végez el. Ha külön-külön köt szerződést az egyes feladatokra, akkor ezeket a szolgáltatásokat 27%-os áfamértékkel (alanyi adómentesség esetén adómentesen) fogja a vállalkozó számlázni. A vevő által vásárolt építési anyagok szintén a 27%-os áfakulcsot veszik fel. Kedvező adómérték alkalmazása abban az esetben jöhet szóba, ha olyan vállalkozóval szerződik a kivitelező, aki több munkafázist is elvállal. Például, ha egy szerkezetkész ingatlanon a kivitelező vállalja a gépészetet, a burkolást, a vezetékek beépítését, akkor erre a többfázisos munkájára alkalmazható az 5%-os adómérték.
Ugyanezek a szabályok vonatkoznak arra az esetre is, ha valaki egy félkész ingatlant vásárol, és annak a befejezéséről dönt az előbbiek szerint.

A lakásáfa kérdése mögött nagyon összetett szabályozást találunk. Minden egyes idevonatkozó kérdés esetén az összes szabályt érdemes átpörgetni, mielőtt döntünk a helyes adómérték alkalmazásáról. Külön kiemelendő, hogy a későbbi konfliktusok elkerülése végett a bruttó-nettó ár kérdéséről a vevőt célszerű előzetesen tájékoztatni a vállalkozónak.