Sorozatjellegű értékesítés

Üzletszerűség már az első értékesítéstől

Az áfa szabályozásának egyik különleges elemét képezi a sorozatértékesítés szabálya. A normál adóalanyiság szabályán (rendszeres, üzletszerű tevékenység) túlmutatva meghatározott mennyiségű ingatlan értékesítése esetén (a sorozatjelleg megvalósul) adóalanyi minőséget állapít meg a magánszemélynek.

Mielőtt belevágnánk a szabály ismertetésébe, érdemes a normál adóalanyisággal is foglalkozni egy kicsit. Adóalanynak minősül az a magánszemély, aki gazdasági tevékenységet folytat. Gazdasági tevékenységnek minősül valamely tevékenység üzletszerű, illetőleg tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és annak végzése független formában történik.

Tehát az a magánszemély, aki abból a célból vásárol és értékesít ingatlanokat, hogy abból bevétele származzon, már az első ingatlana eladásával, sőt a tevékenység folytatására való rákészüléssel adóalannyá válik és a 20T101-es nyomtatványon adószám kiváltására lesz kötelezett.

Ide tartozik például az a magánszemély, aki nagyobb területet vesz, majd felparcellázva és esetleg közművesítve értékesíti azt építési telkek formájában.
Ebben az esetben nem kell azt vizsgálnunk, hogy hányadik telek értékesítése váltja ki az adóalanyiságot, már attól a pillanattól kezdve, hogy ebbe a tevékenységbe belekezd (például megvásárolja a kiszemelt területet), adóalannyá válik.

Sorozatjelleggel

Ha megállapítjuk, hogy a kérdéses magánszemély nem ide tartozik, azaz valóban az élet hozta, hogy több helyről is örökölt, ajándékba kapott, vásárolt telkeket, és ezeket kezdi el értékesíteni, akkor tudunk foglalkozni a sorozatjelleg megvalósulásával.

A sorozatjelleg főszabály szerint akkor valósul meg, ha a magánszemély 2 naptári éven belül a negyedik építési telkét és/vagy félkész ingatlanát és/vagy 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlanát értékesíti.

A továbbiakban az előbb felsorolt, kiemelt ingatlantípusokat ingatlannak fogom említeni, tehát a használt ingatlanok például nem fognak idetartozni. Hangsúlyozni érdemes, hogy a sorozatjelleg megállapítása szempontjából a többi ingatlan értékesítése semmilyen módon nem játszik be a darabszám számításába. Ha egyszer ebbe a sorozatjellegbe a magánszemély beleesik, akkor a negyedik értékesítést követő további 3 naptári évben megvalósuló, felsorolt ingatlanok értékesítése is adóalanyiságot eredményez. Érdemes még külön kiemelni, hogy az ingatlan ajándékba történő átadása szintén nem számít bele a sorozatjellegbe. Az adóalanyiság pedig azt jelenti, hogy a kérdéses ingatlan után 27% áfa megfizetésére lesz kötelezett a magánszemély.

A főszabály alól két kivételes eset van:

• Ha örökölt ingatlan értékesítéséről vagy kisajátítás keretében értékesített ingatlanról van szó, akkor az értékesítés darabszámba beszámít, de önmagában nem minősül sorozatjellegűnek.
• Ha lakóövezetbe tartozó olyan telekről van szó, melyet felparcellázva ad el a magánszemély, akkor a felparcellázott telkek értékesítése egy darabszámnak számít a sorozatjelleg megállapítása szempontjából. Fontos tudnivaló, hogy csak kopasz telek esetén alkalmazható a szabály, beépítés alatt álló telek esetén nem. A másik fontos kijelentés, hogy egy telek tulajdoni hányadok formájában történő eladására ez a kedvező szabály nem vonatkozik.

Az egyik jogértelmezési nehézséget az előbbi bekezdésben félkövérrel kiemelt rész jelenti. Az „önmagában” szó itt azt jelenti, hogy a kivételes szabály csak akkor igaz, ha sorozatban csupa olyan ingatlan eladása valósul meg, melyet örökléssel szerzett a magánszemély és/vagy az értékesítés kisajátítás tárgyát képezte. Azaz, ha a sorozatba becsúszik egy ajándékba kapott vagy vásárolt ingatlan eladása is, akkor a kivételes szabályt el kell felejteni, és ha éppen egy olyan ingatlant ad el negyedikként a magánszemély két éven belül, amit örökléssel szerzett, akkor ezen ingatlan után áfát kell fizetnie.

Szintén magyarázatra szorul a naptári év kérdése. Naptári év alatt nem 365 napot értünk. Ha például az első ingatlan eladása 2020. február 5-én történik meg, akkor az első ingatlan eladása szempontjából a figyelési időszak 2021. december 31-ig tart (és nem 2022. február 4-ig). És azt se feledjük, hogy a megfigyelési időszak gördül, azaz, ha a példát folytatva 2021. május 23-án is értékesít ingatlant a magánszemély, akkor 2022. december 31-ig egy újabb figyelési időszak képződik. A három naptári éves szabály ugyanígy értendő, azaz, ha a sorozatjelleg megvalósul egy 2020. március 20-i ingatlanértékesítéssel, akkor 2023. december 31-ig történő minden további ingatlanértékesítés sorozatjellegűnek minősül.

Példa #1

Egy magánszemély 2019. február 3. és 2020. december 31. között a következő ingatlanokat adja el:

• 2019. február 3.: félkész családi ház;
• 2019. március 31.: osztatlan közös tulajdonú erdőrészlet;
• 2020. január 7.: üdülő, használatbavételi engedélye 1997. év.;
• 2020. március 21.: építési telek;
• 2020. május 3.: 2 éven belüli használatbavételi engedéllyel rendelkező lakás.

Megoldás: az erdőrészlet és az üdülő értékesítése nem számít bele a sorozatba, a maradék három eladás pedig már nem tudja megvalósítani a sorozatjelleget, tehát a magánszemélynek nincs teendője.

Példa #2

Egy magánszemély 2019. február 3. és 2020. december 31. között a következő ingatlanokat adja el:

Megoldás: mivel a sorozatba „becsúszott” egy nem vásárolt ingatlan eladása is, ezért az utolsó kettő, örökléssel szerzett ingatlan eladása adóalanyiságot fog eredményezni.

Példa #3

Egy magánszemély 2017. február 13. és 2022. december 31. között a következő ingatlanokat adja el:

Megoldás: a 4. és az 5. ingatlanértékesítés megvalósítja a sorozatjelleget. Az 5. értékesítést követően három naptári évben (2019, 2020, 2021) nem valósul meg ingatlaneladás, ezért a 2022. évi értékesítések esetén újra kezdődik az a kettő naptári éves figyelési időszak, mely alatt 4 ingatlan eladásának kell megvalósulnia ahhoz, hogy a sorozatjelleget ki tudjuk mondani.

Példa #4

Egy magánszemély 2019. február 3. és 2025. december 31. között a következő ingatlanokat adja el:

Megoldás: Az „A” telekből kialakított lakótelkek értékesítése sorozatszámítás szempontjából 1 darabnak számítanak, de azt is meg kell mondani, hogy melyik időpontra kerüljön beszámításra. Ez az időpont 2019. február 3., az ezt követően az „A” telekből kidarabolt további lakótelkek eladása nem számít bele a darabszámba. Ennek ismeretében kijelenthető, hogy nem valósul meg a sorozatjelleg 2019–2020. és 2024–2025. időszakokban sem (azért lehet újra indítani a 2 éves szabályt, mivel három teljes naptári évig nem történik értékesítés).

Társasházi lakások

Külön érdemes foglalkozni a társasházi lakás értékesítésével. Ha a kérdéses lakás 2 évnél nem régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkezik, és a lakással együtt külön albetétként nyilvántartott tároló és garázs is értékesítésre kerül, akkor kérdés lehet, hogy darabszám szempontjából egy vagy több ingatlan eladásának számít. A helyzet az, hogy a külön albetétesített lakás, tároló, garázs eladása a darabszám szempontjából albetétenként minősül egynek, még akkor is, ha egy adásvételi szerződés keretében történik meg az értékesítés. 3 albetétet felölelő társasházi lakás eladása azt jelenti, hogy a kvótából már 3 darab el is fogyott, azaz egy további ingatlan (például telek) 2 naptári éven belüli eladása után már áfát kell fizetnie az eladónak.

Szintén csemegének számít az az eset, amikor a magánszemély egy telek tulajdoni hányadát értékesíti, méghozzá úgy, hogy többször is elad a telekből tulajdoni hányadokat. A sorozatjelleg szempontjából a tulajdoni hányadok eladása önálló darabszámnak számít.